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瘋狂發債以住養商 押寶商管沖擊港股

2019-10-21 09:10:03 來源:亞匯網 作者:大戈 打印 字號:  

   自詡“怪人”、工作狂的他,早已坐上這張賭桌——公司2020年沖擊千億規模。

   寶龍地產以商業地產立身,曾與萬達集團齊名,最近幾年卻急速轉向住宅地產領域。

   公司借此快速上升:2017年銷售額首破200億元,2018年超400億元,今年550億元銷售目標已完成8成。

   老爹許健康雖仍是公司董事局主席,41歲的許華芳成為實際操盤這家企業的舵手。

   轉舵奔往千億房企俱樂部,他手里有兩張“王牌”:一張是以“住宅”養“商業”,一張則是剝離商管業務上市。雙管齊下情況下其實是個矛盾體:一邊要沖擊規模,一邊則要控制債務水平。

   如果千億目標沒有延后,今明兩年公司壓力甚大。

   “小萬達”發力住宅

   住宅地產業務周轉快、回報高,是寶龍地產(01238.HK)大力推進的業務板塊。沖擊千億目標,住宅地產業務重任在肩。

   斑馬消費梳理發現,公司加碼住宅地產業務的時間較晚,在2016年之后,其發展重心才向住宅板塊傾斜,商業地產逐漸“失寵”。

   為更直觀了解寶龍地產的商業和住宅板塊銷售變化,斑馬消費統計了公司從2014年至2019年上半年的銷售數據,商業、住宅業務兩個板塊的逆轉軌跡十分明顯。

   2014至2019上半年,商業地產銷售額分別占比公司銷售額的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%,住宅地產銷售額分別占比公司銷售額的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%和79.88%。

   真正發生重大逆轉的是在2017年:商業地產成為配角,住宅成為業績主力。當年,住宅業務銷售額同比增長121.42%,商業地產銷售額下降34.56%。

   2017年,中國房地產行業競爭格局是強者更強,雖然房企集中度快速提升,實際整體銷售增速開始放緩。

   僅僅在2017年上半年,全國商品房銷售增速22%,隨著銀行信貸收緊和樓市密集調控政策出臺,諸多房企銷售增速呈現出下行趨勢。

   然而,公司拿地速度和規模卻大幅增長。

   從新增土地儲備來看,2016年至2018年分別新增13幅、18幅和29幅,新增土地儲備規模分別為382.31萬方、386.2萬方和574萬方。2015年,公司僅新增3幅地塊,土儲面積66.2萬方。

   2019年6月末,公司總土地儲備量達到2440萬方,已是2015年的兩倍。

   商業地產逐漸成為配角,住宅地產業務占據主場,公司也對商業和住宅用地比例作出大膽的調整和規劃。

   2018年,公司支出124億元土地款拿地29塊,其中,住宅用地占比56%,商業用地占比23%,車位用地占21%。

   2017年,公司首次為住宅地產“量身定做”369”高周轉模式(即3個月完成方案、6個月開始預售,9個月資金回籠),業績得到極大提升。

   公司的年銷售額在2017年首次突破200億元,達到208.82億元;2018年實現410億元;2019年前9個月,完成銷售額451.30億元,是今年550億元銷售任務的82.05%。

   剝離商管業務

   公司以商業地產發跡,巔峰時與萬達齊名,有著“小萬達”之稱。最近幾年資源逐漸向住宅傾斜后,公司商業地產項目的推進速度一度放緩。

   斑馬消費梳理發現,2016年至2018年,公司的商業項目開業數量分別為7座、5座和3座。

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